2025년 부동산정책10.15 자세히 알아보기

2025년 10월 15일, 이재명 정부는 급등하는 서울 및 수도권 집값을 잡기 위해 초강력 부동산 시장 안정화 대책(10·15 대책)을 발표했습니다. 이번 대책은 역대 최고 수준의 강도 높은 규제로, 수요 억제·금융 규제·세제 합리화·불법 단속·공급 확대 등 5대 축으로 구성되어 있습니다.

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발표 배경

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2025년 6월 27일 부동산 대책 이후 일시적으로 안정세를 보이던 집값이 8월 말부터 다시 급등하기 시작했습니다. 특히 강남·서초·송파·용산 등 한강벨트를 중심으로 한 가격 상승이 서울 전역과 경기 일부 지역으로 확산되었고, 성남 분당구·과천시·광명시 등 강남권 인접 지역의 상승률이 높게 나타났습니다.​

글로벌 금리 인하로 주택담보대출 금리가 2%대로 하락하면서 부동산 시장으로 자금이 유입되었고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 급감 예상으로 공급 부족 우려가 제기되면서 주택가격 상승 기대가 강화되었습니다. 이에 정부는 시장 과열 상황이 경제 전반에 악영향을 줄 수 있다고 판단해 이번 대책을 발표했습니다.

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주요 대책 내용

1.규제지역 대폭 확대

조정대상지역 및 투기과열지구 지정

• 대상 지역: 서울 전역 25개 자치구 + 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)
• 시행일: 2025년 10월 16일부터 즉시 적용​

토지거래허가구역 지정

• 대상 지역: 서울 전역 + 경기도 12개 지역(위와 동일)
• 시행일: 2025년 10월 20일부터 적용(공고일로부터 5일 후)
• 대상 주택: 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택
• 주요 내용: 주택 매매 시 구청장 허가 필수, 2년 실거주 의무 부과, 위반 시 허가 취소​

2.금융규제 강화(대출 규제)

주택담보대출 한도 차등 적용

• 15억 원 이하 주택: 최대 6억 원(기존 유지)
• 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하: 최대 4억 원(2억 원 축소)
• 25억 원 초과: 최대 2억 원(4억 원 축소)
• 시행일: 2025년 10월 16일부터(15일까지 계약서 작성 및 계약금 납부한 경우만 기존 규제 적용)​

주택담보대출비율(LTV) 강화

• 규제지역 내 무주택자 기준: 70% → 40%로 대폭 축소
• 유주택자는 LTV 0% 적용​

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 금리 상향

• 기존 1.5% → 3.0%로 2배 상향 조정
• 동일 소득이라도 대출 한도가 약 10% 안팎 감소
• 예: 연봉 1억 원인 경우 대출 한도가 최대 8,600만 원 감소​

전세대출 규제 확대

• 1주택자 전세대출에도 DSR 규제 적용(사상 최초)
• 전세대출을 보유한 채 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 취득 시 전세대출 즉시 회수
• 1주택자 전세대출 한도 2억 원, 보증비율 80%로 제한​

신용대출 규제

• 1억 원 초과 신용대출 보유자는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입 금지​

은행 주담대 위험가중치 상향

• 15% → 20%로 상향(2026년 1월 조기 시행)​

3.세제 합리화(향후 추진)

• 보유세 및 거래세 조정을 통한 세제 개편 추진
• 연구용역 및 관계부처 TF 구성하여 구체적 방안 마련 예정
• 취득세: 2주택 8%, 3주택 12%로 강화
• 양도소득세: 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 기본세율+30%p 적용​

4.부동산 거래질서 확립

• '가격띄우기' 등 허위신고 거래 집중 조사 및 경찰 수사 의뢰
• 국세청·국토부·금융위·경찰청 합동 단속체계 구축
• 부동산 불법행위 감독기구를 국무총리 소속으로 신설
• 감독기구 설립 전까지 '부동산 감독 추진단' 운영​​

5.주택공급 확대 후속조치

• 2025년 9월 7일 발표한 '주택공급 확대방안' 신속 이행
• 수도권 향후 5년간 135만 호 공급 목표
• LH·지자체·공공기관 협업을 통한 도심 복합개발 및 공공택지 분양 가속화
• 도시정비법 등 관련 법령 20여 건 연내 통과 추진​

청약 및 분양권 규제

청약 규제

• 1순위 자격요건 강화: 통장 가입 2년 이상, 세대주 등
• 가점제 적용 비율 확대
• 재당첨 제한 최대 10년으로 연장
• 적용: 10월 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터​

분양권 전매제한

• 10월 16일부터 즉시 전매제한 적용
• 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매 허용​

정비사업 규제

• 조합설립인가 이후 재건축, 관리처분인가 이후 재개발: 조합원 지위양도 불가
• 재건축 조합원당 주택 공급 수 1주택으로 제한​

시행일 정리

• 조정대상지역·투기과열지구: 2025년 10월 16일부터
• 토지거래허가구역: 2025년 10월 20일부터(~2026년 12월 31일까지)
• 대출 규제: 2025년 10월 16일부터(15일까지 계약서 작성 및 계약금 납부 시 기존 규제 적용)
• 분양권 전매제한: 2025년 10월 16일부터
• 청약 규제: 10월 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터​

영향 및 전망

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실수요자에게 미치는 영향

• 대출 한도 축소로 무주택자·신혼부부의 내 집 마련 진입 장벽 상승
• 중산층 거주 지역(노원·도봉·강북, 금천·관악·구로 등)의 실수요자가 규제 영향을 더 많이 받을 것으로 예상
• 갈아타기 수요 및 상급지 이동 수요 억제​

부작용 우려

• 비규제지역으로 수요 이동(풍선 효과) 가능성
• 거래 절벽 발생으로 시장 경색 우려
• 현금 부자 중심 시장으로 재편될 가능성
• 공급 부족 문제가 해결되지 않으면 규제 완화 시 집값 급등 우려​​

전문가 의견

• 단기적으로는 시장 과열 억제 효과 기대
• 공급 확대가 병행되지 않으면 중장기적 효과 의문
• 6·27 대책 효과가 3개월을 넘기지 못한 전례를 고려할 때 규제 지속성에 의문 제기
• 135만 호 공급 계획의 차질 없는 이행이 정책 성패의 핵심​

시장 반응

• 발표 직후에도 서울 아파트값은 통계 집계 이후 최대 폭(주간 0.5%, 한강벨트 1%대) 상승
• 거래량은 급감하였으나 호가는 오히려 상승하는 현상 발생
• 비규제지역 및 경기 외곽 지역으로 관심 이동​

이번 10·15 부동산 대책은 역대 최고 수준의 강도 높은 규제로, 투기 수요 차단과 시장 안정화를 목표로 하고 있습니다. 하지만 실수요자 부담 증가, 공급 부족 문제 미해결, 비규제지역 풍선 효과 등 다양한 부작용 우려도 함께 제기되고 있어, 향후 정책 효과와 시장 반응을 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다.